積水ハウス「シャーメゾン」は他社と比べてどうなのか？【アパート経営】
アパート経営は「減価償却費」「キャッシュフロー」
アパート経営はキャッシュフローが重要
アパート経営の実質収益が、イコールキャッシュフローということになりますが、それがそのまま所得となって、税金がかかってくるわけではありません。建物は年々価値が減じていくものですから、税法ではその減じた分（損失）を経費とみなして、所得から差し引いてよいことになっているのです。となると、今度は実際上のキャッシュフローは同じですが、表面上の実質収益だけは、さらに少なくなることがおわかりでしょう。
場合によっては、もともと実質収益が少ない場合など、この段階でマイナスになることさえあるわけです。なぜならば、新築物件などを投資用に購入すると、もともと利回りが低いため、当初数年間赤字になるのはこういう原理だからなのです。もちろん中古物件で、賃貸経営をしているサラリーマン大家さんでも、空室だらけの放漫経営を続けていると、こういう赤字が膨らんでくるケースがあります。
アパート経営における「空室による赤字」
アパート経営における空室は、経営者にとって大きな悩みの種となります。空室が続くことで、家賃収入が得られず、赤字状態に陥る可能性があります。赤字について、考察を行います。
【空室による赤字の原因】
アパート経営において、空室が続く原因は様々です。代表的な原因を以下に挙げます。
入居率の低下
アパート経営においては、入居者がいなくても家賃収入が得られず、空室が続くことで赤字に陥る可能性があります。などによって応じられることがあります。
施設・設備の老朽化
アパート経営においては、建物の老朽化や設備の不具合が空室の原因となることがあります。てご利用できない場合、入居者からの苦情や苦情が出て、入居者が退去する場合があります。
家賃設定の問題
家賃設定が高すぎる場合や、逆に安すぎる場合、入居者が集まりにくくなります。
【空室による赤字の影響】
空室が続くことによって、アパート経営には様々な影響が出ます。代表的な影響を以下に挙げます。
家賃収入の減少
空室が続くと、家賃収入が減少します。 家賃収入が減ることで、経営者の収益に直接的に影響が出ます。与える可能性があります。
維持管理費の増加
空室が続き、管理費が増加する場合があります。空室がある場合、建物の維持管理費や、公共料金、保険料などの費用は、経営者が負担しなければ空室が続くことで、これらの費用が増えたり、経営の赤字化につながったりします。
建物の老朽化の加速
空室が続き、建物の老朽化が進みます。入居者がいないと建物内の空気が滞ってしまい、湿気やカビ、臭いなどが発生することがあります。の老朽化が進むと、修繕費が増え、経営の赤字化につながることもあります。
【空室による赤字の対策】
空室による赤字を回避するために、以下のような対策が考えられます。SNSやWebサイト、チラシやポスターなどを活用し、入居者に申し込むことが必要です。
入居条件の見直し
入居条件を見直すことで、入居者を獲得しやすくすることができます。家賃設定の見直しができれば家賃設定を見直すことで、入居者を獲得しやすくなります。また、低すぎる家賃設定であれば、家賃を上げることで適切な家賃に設定することができます。
建物の改装・リフォーム
建物の老朽化や設備の不具合が空室の原因である場合、建物の改装・リフォームを行うことで入居者を誘致することができます。の更新などを行うことで、建物の魅力を高めることができます。
入居者とのコミュニケーション
入居者とのコミュニケーションを密にし、入居者のニーズに合わせたサービス提供を行うことで、空室を減らすことができます。に改善策を実行することで、退去を防ぐことができます。
以上のように、空室による赤字を回避するためには、マーケティング調整の充実や入居条件の見直し、家賃設定の見直し、建物のリフォーム・、入居者とのコミュニケーションなどが必要です。者が退去した場合には、できるだけ早く新たな入居者を獲得することが大切です。空室期間をできるだけ短くすることで、アパート経営の収益を安定させることができます。
アパート経営は所得税・住民税が安い
サラリーマンの場合には、他に給与収入があり、その所得水準に応じて毎月の給与から、所得税や、前年所得にかかる住民税が引かれています。所得税に関しては、すでに前払いで毎月納めているわけです。そこで、不動産所得が赤字ですと、すでに払い込み済みの税金は、１年を通じて納めすぎということになります。すなわち不動産所得に関しては、給与所得との間での損益通算が認められていますから、所得合計そのものが、低くなるわけです。
すると、確定申告を行えば、すでに前払い済みの税金の一部が戻ってくることにもなるわけです。かつての80年代後半のバブル期の不動産投資においては、土地取得部分に該当するローンの毎年の金利分や、定率法での減価償却までが認められていましたから、不動産投資をローンで行うと、必ずといってよいほど赤字となったものでした。給与収入の低い人では所得がマイナスとなり、確定申告で所得税が全額戻り、翌年の住民税もわずかばかりですんだという時代もあったのです。
アパート経営は赤字が有利
しかし、そうした税制がバブルを招いた一因ともいわれ、やがて経費算入できるのは土地代を除く建物取得部分のローン金利だけとなり、減価償却の方法も緩やかに価値が減額していく定額法しか新規分は認められなくなってしまいました。今では隔世の感ありで、税金面での節税はあまり効果を生まなくなってしまっているのが現状なのです。むしろ、不動産経営を行っていく場合には、税金をより多く払っていたほうが、金融機関からの融資を受ける際にも、有利にはたらくようにさえなっています。基本的に赤字経営では、金融機関も相手にしないのです。